اين مورد به خصوص در شرايطي كه قيمت‌ها به سرعت تغيير مي‌كنند، براي بسياري افراد مشكل‌ساز شده و بسياري را روانه دادگاه‌ها كرده است. در اين مقاله با عنوان هر آنچه بايد درباره فسخ قرارداد خريد ملك بدانيد بع اين موضوع پرداخته‌ايم.

 فسخ قرارداد خريد ملك 

معامله در قانون تعريف روشني دارد. خريدار و فروشنده هر دو بايد به تعهدات خود عمل كنند. يعني فروشنده بايد در زمان معين مورد معامله را تحويل دهد و خريدار نيز بايد مبلغ توافق‌شده را در زمان تعيين‌شده و به صورت كامل پرداخت كند.

با اين حال در موارد متعددي مشاهد مي‌شود كه اين اتفاق ساده نمي‌افتد و يكي از طرفين به تعهدات خود عمل نمي‌كند و موجب به هم خوردن معامله مي‌شود.

به هم خوردن معامله ممكن است به دلايل متعددي اتفاق افتد. مواردي كه با دانستن و پيش‌بيني آن‌ها از قبل، مي‌توانيم تا حدود زيادي از بروز مشكل پيشگيري كنيم. با ما همراه باشيد تا به بررسي دلايل رايج به هم خوردن معامله ملك بپردازيم.

 قانون و شرايط فسخ قرارداد خريد ملك 

اين روزها بسياري اطلاعات را مي‌توان از طريق اينترنت و بدون نياز به مراجعه حضوري به كارشناسان و دفاتر حقوقي به دست آورد. با وجود اين امكان، ديگر نبايد خود را در معرض اشتباهات معمول در معامله قرار دهيد.

يكي از مواردي كه امروزه موجب به هم خوردن معامله ملكي مي‌شود، تغيير قيمت و طمع فروشنده‌ها است.
با توجه به نوسانات بازار و افزايش نرخ ارز، گاهي اوقات قيمت‌ها به صورت روزانه تغيير مي‌كنند.

در مواردي مشاهده مي‌شود كه قيمت ملك، از زمان توافق دو طرف تا زمان ثبت سند، افزايش چشمگيري داشته است و همين امر موجب پشيماني فروشنده مي‌شود.

در اين شرايط فروشنده معامله را فسخ مي‌كند و خريدار متضرر مي‌شود زيرا هم ملك را از دست داده است و هم ممكن است با توجه به افزايش قيمت قدرت خريد ملك ديگري را نداشته باشد.

در صورتي كه زمان و انرژي لازم براي يافتن ملك مناسب، رفتن بنگاه معاملات و … را در نظر بگيريم، ضررهاي خريدار بيشتر نيز خواهد شد. در چنين شرايطي خريدار مي‌تواند از فروشنده شكايت كند. معمولا فروشنده‌ها در اين گونه موارد به «خيار غبن فاحش» متوسل مي‌شوند.

اين مورد يكي از اختيارات و يا در اصطلاح قانوني خيارات معامله است و به اين معنا است كه هر يك از طرفين معامله كه دچار غبن يا ضرر فاحش شود، پس از آگاه شدن از اين ضرر مي‌تواند معامله را فسخ كند.

دادگاه‌ها در اين موارد دو گونه حكم صادر مي‌كنند. برخي قضات با توجه به اينكه در زمان معامله قيمت رايج رعايت شده و غبني اتفاق نيافتاده است، فروشنده را وادار به رعايت معامله ثبت سند مي‌كنند و برخي ديگر فروشنده را مغبون در نظر مي‌گيرند و حق فسخ معامله را به او مي‌دهند. البته در حالت دوم فروشنده بايد مبلغي را به عنوان جريمه فسخ معامله به خريدار پرداخت كند.

• كارشناسان حقوقي معتقدند كه تنها راه پيشگيري از فسخ معامله به دليل افزايش قيمت، آگاهي خريداران است.
• لازم است در قول‌نامه يا مبايعه‌نامه شرطي قرار داده شود مبني بر اين كه تغيير قيمت تأثيري بر معامله انجام‌شده نداشته باشد.

 مهلت فسخ قرارداد خريد خانه 

هنگام تنظيم قول‌نامه يا مبايعه‌نامه، براي پرداخت مبلغ و تحويل ملك زمان مشخصي تعيين مي‌شود. خريدار بايد در زمان مقرر مبلغ را پرداخت كند و فروشنده نيز موظف است ملك را در موعد مقرر تحويل دهد.

بدقولي در هر يك از اين امور ممكن است منجر به فسخ معامله ملك شود. اصولا اين مورد يكي از مسائل رايج در معاملات مسكن است. بسياري اوقات خريدار نمي‌تواند در زمان تعيين‌شده هزينه خانه را تامين كند و يا فروشنده نمي‌تواند در موعد مقرر ملك را تخليه كند و تحويل دهد.

قانون جرايمي را براي عدم رعايت شرايط تحويل ملك و شرايط پرداخت پول در نظر گرفته است كه مي‌توان به آن رجوع كرد. متاسفانه در مواردي مشاهده مي‌شود كه طرفين با بي‌دقتي هنگام امضاي معامله، حقوق خود را از بين مي‌برند.

يكي از مواردي كه همواره مشكل‌ساز مي‌شود، امضاي قراردادهايي شامل بند «اسقاط كافه خيارات» است. با قبول اين بند در صورت بروز هر مشكلي در معامله، فروشنده و خريدار توان كمتري براي جبران زيان‌هاي خود خواهند داشت.

• در صورت بروز هر گونه مشكلي در پرداخت يا تحويل ملك، اگر مسئله بين دو طرف و مسالمت‌آميز حل نشود، بايد به مراجع قانوني مراجعه شود.
• توصيه كلي براي شرايط پرداخت پول اين است كه فروشنده تا زماني كه ۸۵ درصد از كل مبلغ را دريافت نكرده باشد، ملك را تحويل ندهد و خريدار تا زماني كه كليد را دريافت نكرده است، چك را تحويل ندهد.

برخي كارشناسان حتي توصيه مي‌كنند كه فروشنده تا زمان دريافت ۸۵ درصد كل مبلغ، ملك را تخليه نكند. زيرا در مواردي مشاهده شده كه خريداران شخصا اقدام به ورود به ملك كرده‌اند و در نهايت مدعي شده‌اند كه فروشنده خود كليد را تحويل داده است. در اين شرايط بيرون كردن خريدار از ملك و دريافت باقي‌مانده مبلغ، سخت‌تر خواهد شد.

 فسخ قرارداد خريد ملك توسط خريدار و فروشنده 

يكي از مواردي كه دو طرف معامله، به خصوص فروشندگان بايد به آن توجه داشته باشند، رعايت مراحل نقل و انتقال ملك و تكميل مدارك لازم قبل از رسيدن روز تعيين‌شده براي انتقال سند است. مداركي مانند اسناد مربوط به ماليات و مفاصاحساب بايد تماما آماده باشند.

• نقص مدارك در روز انتقال سند به منزله عدم حضور فروشنده در محضر محسوب مي‌شود و خريدار در اين شرايط مي‌تواند درخواست جريمه و حتي فسخ معامله را داشته باشد.
• براي چنين شرايطي معمولا در قول‌نامه‌ها وجه التزام تعيين مي‌شود.يعني مبلغي تعيين مي‌شود كه اگر هر يك از طرفين به تعهدات خود عمل نكرد، ملزم به پرداخت آن باشد.

اين وجه به سه صورت در قول‌نامه ذكر مي‌شود. در حالت اول اگر يكي از طرفين، مثلا فروشنده به تعهدات خود عمل نكرد و در تاريخ معين با مدارك كامل براي انتقال سند در دفتر اسناد حضور نيافت، بايد وجه تعيين‌شده را به خريدار بپردازد. در اين شرايط خريدار جريمه را دريافت خواهد كرد و معامله فسخ مي‌شود.

در حالت دوم طرفين هنگام امضاي قول‌نامه ملك موافقت مي‌كنند كه هر كس به تعهدات خود عمل نكند، ملزم به پرداخت جريمه است اما بايد تعهد خود را نيز به انجام برساند. به اين ترتيب معامله فسخ نمي‌شود و هر دو طرف همچنان ملزم به انجام تعهدات خود هستند.

در حالت سوم وجه التزام به صورت روزانه محاسبه مي‌شود. يعني اگر فروشنده در تاريخ معين به دفتر اسناد مراجعه نكرد، بايد براي مدت تاخير انتقال سند به صورت روزانه جريمه بپردازد و سند را نيز انتقال دهد.

نكته ديگري كه خريداران بايد قبل از امضاي قول‌نامه ملك يا مبايعه‌نامه به آن توجه داشته باشند، بررسي صحت مدارك و احراز هويت فروشنده است. اين كار البته به عهده مشاوران املاك است اما نبايد به آن اكتفا كنيد.

• لازم است قبل از امضاي قرارداد و طي مراحل نقل و انتقال ملك از صحت مدارك اطمينان بيابيد.
• به خصوص در مورد ملك‌هايي كه توسط وكالت‌نامه فروخته مي‌شوند، مشكلات فراواني به وجود مي‌آيد.

گاهي افراد با جعل مهر وكالت‌نامه اقدام به فروش ملك مي‌كنند. در اين شرايط هنگامي كه مالك اصلي از ماجرا مطلع شود، به مراجع قانوني مراجعه مي‌كند و معامله فسخ خواهد شد و خريدار تا زمان دستگيري فرد متقلب نمي‌تواند پول خود را پس بگيرد.

يكي از دلايلي برخي كارشناسان توصيه مي‌كنند معاملات در دفاتر اسناد رسمي انجام شود، پيشگيري از اين گونه كلاهبرداري‌ها است.

 فسخ قرارداد خريد ملك و انواع كلاهبرداري و تقلب 

يكي ديگر از دلايل فسخ معاملات ملكي تقلب و كلاهبرداري‌هاي مختلف است. به عنوان نمونه مي‌توان به تقلب در اعلام متراژ ملك اشاره كرد. موارد بسياري از اين دست در معاملات ديده مي‌شود.

گاهي فروشنده ملك را با ادعاي متراژ معيني مي‌فروشد و خريدار پس از خريد متوجه مي‌شود كه متراژ ملك از آن چه اعلام شده بود، كمتر است.

البته اين مورد بيشتر در مورد املاكي كه سند نداشته باشند اتفاق مي‌افتد چرا كه در اسناد رسمي، متراژ دقيق ملك ذكر شده است.

مورد بعدي وجود مشكلاتي در يك ملك است. به عنوان نمونه فردي آپارتماني را به فروش مي‌گذارد و پس از امضاي قول‌نامه يا سند زدن آپارتمان، خريدار از طريقي متوجه مخدوش بودن آن ساختمان مي‌شود. عيب‌هايي كه فروشنده سعي در پنهان كردن آن داشته است.

مورد بعدي، كه بسيار هم پيش مي‌آيد، اين است كه فروشنده ملك واحدي را به چند نفر بفروشد. در اين حالت فروشنده با يك سند واحد به چند بنگاه معاملات ملكي مراجعه مي‌كند و آپارتمان خود را براي فروش معرفي مي‌كند.

سپس از طريق هر يك از اين دفاتر، ملك را به يك نفر مي‌فروشد، قول‌نامه مي‌كند و مبلغي دريافت مي‌كند. روزي كه افراد براي سند زدن آپارتمان مراجعه مي‌كنند و يا هنگامي كه قصد ورود به ملك را دارند، با چند خريدار ديگر مواجه مي‌شوند كه ملك به آن‌ها نيز فروخته شده است.

• براي پيشگيري از كلاهبرداري‌‌ها، سيستم اختصاص كد رهگيري به معاملات طراحي شده است.
• بنگاه‌ها موظف شده‌اند كه سند را تا زمان تكميل فرآيند خريد نزد خود نگه دارند.

با تمام اين تمهيدات، همچنان مواردي از كلاهبرداري‌هاي اين چنيني ديده مي‌شود.

در تمام مواردي كه گفته شد، خريدار مي‌تواند با استناد به خيارات غبن، عيب و تدليس اقدام به فسخ معامله و تعهدات معامله كند و در صورت دستگيري شخص خاطي، وجه پرداختي خود را پس بگيرد اما در مورد مسئله‌اي كه در ادامه ذكر مي‌شود، وضعيت متفاوت است و بايد دقت بيشتري به كار رود.

 شرايط فسخ قرارداد فروش آپارتمان 

يكي از مسائل رايج كه معمولا باعث به هم خوردن معامله و تعهدات مي شود، خريد و فروش ملك‌هايي است كه در طرح‌هاي بازسازي يا تعريض معابر شهرداري قرار گرفته‌اند.

شهرداري معمولا از طرق مختلفي، مانند اعلام در روزنامه‌هاي كثيرالانتشار و ارسال نامه‌ها و اطلاعيه‌ها به مالكان، آن‌ها را از طرح‌هاي خود مطلع مي‌كند و متاسفانه موارد بسياري مشاهده مي‌شود كه افراد اقدام به فروش ملك‌هايي مي‌كنند كه توسط شهرداري در معرض تخريب يا عقب‌نشيني قرار دارند.

• لازم است هر فرد قبل از اقدام به خريد و امضاي قول‌نامه، با مراجعه به شهرداري از وضعيت ملك اطلاع حاصل كند زيرا پس از انتقال سند امكان فسخ قرارداد خريد ملك يا دريافت خسارت وجود ندارد.
• تنها راه حل اين است كه از قبل در قول‌نامه ذكر شده باشد كه در صورت قرار گرفتن ملك در معرض عقب‌نشيني، فروشنده بايد بهاي متراژ از بين رفته را به خريدار بپردازد.

 جريمه فسخ قرارداد خريد ملك و كميسيون فسخ قرارداد

جواب سوال بستگي به تعهدات معامله دارد. جايي كه هر دو طرف مي‌توانند جريمه‌هايي براي طرف خاطي در نظر بگيرند. اين جريمه مي‌تواند در اعداد و حالت‌هاي مختلف باشد و زمان نيز براي آن‌ها تعيين شود. كميسيون فسخ قرارداد نيز طبق اعلام اتحاديه محاسبه شده و گرفته مي‌شود.

جمع بندي

• تعهدات معامله و قول‌نامه ملك و نقل و انتقال اموال و انتقال سند و تنظيم قول‌نامه، همواره پيچيدگي‌ها و دشواري‌هايي داشته است.
• يكي از مسائل و مشكلات رايج اين روزها، به هم خوردن معامله ملكي است.
• معامله در قانون تعريف روشني دارد. خريدار و فروشنده هر دو بايد به تعهدات خود عمل كنند. يعني فروشنده بايد در زمان معين مورد معامله را تحويل دهد و خريدار نيز بايد مبلغ توافق‌شده را در زمان تعيين‌شده و به صورت كامل پرداخت كند.
• يكي از مواردي كه امروزه موجب فسخ قرار داد ملك مي‌شود، تغيير قيمت و طمع فروشنده‌ها است.
• بدقولي در هر يك از اين امور ممكن است منجر به فسخ معامله شود. اصولا اين مورد يكي از مسائل رايج در معاملات مسكن است. بسياري اوقات خريدار نمي‌تواند در زمان تعيين‌شده هزينه خانه را تامين كند و يا فروشنده نمي‌تواند در موعد مقرر ملك را تخليه كند و تحويل دهد.
• يكي از مواردي كه دو طرف معامله، به خصوص فروشندگان بايد به آن توجه داشته باشند، رعايت مراحل نقل و انتقال ملك و تكميل مدارك لازم قبل از رسيدن روز تعيين‌شده براي انتقال سند است.
• يكي ديگر از دلايل فسخ معاملات ملكي، تقلب و كلاهبرداري‌هاي مختلف است. به عنوان نمونه مي‌توان به تقلب در اعلام متراژ ملك اشاره كرد. موارد بسياري از اين دست در معاملات ديده مي‌شود.
• يكي از مسائل رايج كه معمولا باعث به هم خوردن معامله و تعهدات مي شود، خريد و فروش ملك‌هايي است كه در طرح‌هاي بازسازي يا تعريض معابر شهرداري قرار گرفته‌ان